作者：余飞
01 | 香港抢跑了
【资料图】
从去年开始的楼市全面大调整，并不局限于内陆，还有香港。
去年10月份，界面新闻就爆料，香港房价跌回至2018年。这种跌势一直延续到如今。
面对楼市的不断下滑，香港近日终于出大招了，宣布降首付。
7月7日，香港金管局发布了《物业按揭贷款逆周期宏观审慎监管措施》，提出：
价值1,500万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成；价值1,500万港元以上至3,000万港元的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成；价值3,000万港元以上的自用住宅物业的按揭成数上限维持于五成。为了避免适用按揭比率出现骤降情况，某些楼价水平的按揭比率会以渐进形式改变。非自用住宅物业的按揭成数上限维持于五成。
按揭成数，也就是贷款比例。在此之前，香港价值1000万港元以下的自用住房，按揭比率最高为60%，且按揭贷款额不得超过500万港元；1000万港元以上住房，按揭比率上限是50%。
现在调整为，1500万港元以下的住宅，可以贷款70%，也即首付比例从之前的50%降至30%。
此外，香港还对非住宅物业的首付进行了下调，非住宅物业的按揭成数上限由五成提升至六成。也即首付比例从50%降至40%。
降首付是托底楼市工具箱中常用的工具，2014年那一轮内地救市，就有降首付的操作，只是后来调控重启，各地的首付比例纷纷抬高了。
而去年以来的肃杀环境，让一大堆城市再次重启了这个操作，但内地四大一线城市北上广深，始终坐怀不乱，没有丝毫放松。
反倒是香港，成为这轮救市潮中，中国首个降低首付的一线城市。
02 | 香港为何要救市
香港为何要救市？当然是因为需要救市。
上面已经说到，权威媒体去年10月份就披露，当时香港的房价已经跌回至2018年。
而这种跌势，到如今都没有改变。
从机构披露的数据来看，香港房价从2022年初开始下跌，跌幅不断扩大，到2023年年初跌幅达到最大。
2022年10月、11月12yue ，2023年1月，连续四个月跌幅同比跌幅超过10%。
拉长周期来看，香港过去八年的时间里，经过过多轮周期。最近的一轮周期，肇始于疫情。
2016年跌了一波，当时主要是香港出台了调控政策：
自11月5日起，非香港户籍人口在香港购买住宅，以及香港户籍人口购买第二套住宅的印花税，从此前的最高8.5%提高到15%。
但这种利空的效果时间仅仅只有一年，2017年到2019年香港房价又大步向前。
从上图的走势可以看到，2019年香港就进入了调整的前奏。那时候正是包括内地与香港房价如火如荼的阶段。
即便轰炸般地调控加深，内地中心城市，特别是南方热点城市的房价依旧没有控制住，大多数城市都穿越调控周期，房价迎难而上。
但香港在加息周期之下，房价进入了震荡周期中。当年香港楼市进入了“真加息”周期，其主要表现是渣打、汇丰、中银香港等主要银行的最优惠贷款利率在2018年8月份出现了10年来首次上调。而香港金融机构之所以这么做，是因为在资金市场利率（HIBOR）上升和国际资本外流的双重影响下，金融机构不得不上调实际贷款利率。自此，香港房价才开始掉头向下。
2020年的下跌，是疫情影响所致。2021年再次上涨，则是全球大放水推动资产价格上涨。
2022年开始进入大调整，则是疫情与加息的双重叠加因素影响。
去年上半年，香港遭受过一波重要影响。2022上半年香港GDP同比下降2.6%，GDP折合1.12万亿人民币。
同时，人口也减少了。
香港统计处披露的数据显示，2022年底香港人口临时数字为7333200人，与2021年年底人口比较减少68300人，跌幅0.9%。2021年年底至去年年底，本港有32500人出生，62100人死亡，自然减少29500人。
也就是说，2022年香港人口撤离了38800人。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
更大的影响在于，香港的金融排名后退，被新加坡超越，退居到了全球第四位。新加坡成为了亚洲最大的金融中心。
而在影响之中，美国不断加息，让香港楼市更是压力山大。
港元与美元实行的是联系汇率制，换句话说，香港没有独立的货币政策，是跟随美元政策变动而变动。美国与香港加息，几乎都是前后脚的行为。
而去年我们知道，为了应对之前的超级量化宽松、货币泛滥，美国进入了史上最疯狂的加息潮，全年加息了7次。
资金撤离、经济疲软、人口转向、利率狂飙，共同迫使香港房价大转向。
界面新闻披露，2022年香港全年楼价累跌15.59%，创下1998年以来最大年度跌幅。与此同时，负资产宗数急速增加。
香港如今的房价是多少？跌了一年半，香港如今的房价是15393港元/平方英尺。
换算成人民币与平方米计价，香港的均价则是15.2万元/平方米。
这个价格，依旧位居全球第一。
可能有人会说，香港人收入高。从香港官方披露的数据来看，相比于他们的房价，也不高。
香港政府统计处公布的2022年第三季《综合住户统计调查按季统计报告》显示：
香港2022年第三季就业人士（不包括外籍家庭佣工）每月入息中位数为20,000元，与第二季保持一致。
数据来源：香港政府统计处
香港是一个极度折叠的社会，有钱人住别墅，底层人市民只能蜗居在笼屋、太空舱、阳台屋、货柜屋，水管屋、劏房等各种各样奇葩房屋内。
而这是香港的供地结构导致的。香港的供地结构，和其货币自由流动的属性，决定了这座城市的房价，易涨难跌。
03 | 香港易涨难跌的房价
上个世纪八九十年代，香港进入转型期，但策略上出现了偏差。当时的香港，快速出清了第二产业，也即制造业，大力发展第三产业（占比超90%），尤其是第三产业中的金融业，香港如愿登上了全球金融中心的宝座。
但由于实体经济、制造业被出清，金融本该给制造业的赋能，全都给了房地产，职业玩家与开发商们，通过股市吸取资金注入楼市，又从楼市收获回报进一步刺激股市，循环往复，香港的房价终于成了世界第一高。
同时香港的供地中，住宅供地仅占7%。
从人口和土地面积来看，香港其实不缺地。
香港目前的土地中有66%是闲置。被使用的34%的土地中，用于住宅建设的仅占7%。而在这7%的用于住宅建设的土地中，34%是私宅，21%是公屋，45%是乡郊居所。
有人计算过，香港目前有200多万套住宅，缺口也就40万套左右。其实只增加1%的土地用来住宅，就足以极大缓解香港的社会矛盾。
但是，面临着两大难题：
第一。香港不会这么做，也做不了，因为既得利益者不会答应。
香港的主要产业是金融，而整个金融体系里面的抵押物是房子与土地，一旦大规模增加住宅土地供应，房价便会应声下跌，届时香港的富裕阶层财富会大缩水，金融体系会触发危机。
第二，香港不少土地在四大财阀手中。
恒基兆业——李兆基家族，持有农地面积约4500万方呎，占四家总量的45%左右；目前未表态。
新鸿基地产——郭得胜家族，持有农地面积约3000万平方英尺，占比约达三成；表态愿意配合。
新世界地产——郑裕彤家族，持有农地面积约1700万平方英尺，占比大约17%；宣布捐出300万平方英尺
长实——李嘉诚家族，持有农地面积约900万平方英尺，占比大约9%。目前未表态。
香港为了缓解土地供应紧张问题，四大家族中有些家族也有过捐地的行为，但杯水车薪。这可是大蛋糕，谁舍得大放手、
香港政府为了破解这个难题，几年前就向内地申请要地。但时至今日，也没有下文。